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Real Decreto Ley 15/2020. Medida de Aplazamiento de la Renta en los Arrendamientos de Inmuebles Afectos a Actividades Económicas

Entre las medidas contenidas en el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economia y el empleo,  publicado hoy, 22 de abril, en el BOE establece la siguiente medida para el caso de los arrendamientos de inmuebles afectos a actividades económicas.

Medida adoptada:

Moratoria en el pago de la renta, por el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes con un tope máximo de 4 mensualidades. A partir de la siguiente mensualidad. (entendemos la siguiente mensualidad a la fecha de la solicitud).

En todo caso, como viene siendo la tónica en las medidas adoptadas en esta crisis, la redacción del artículo es técnicamente nefasta, confusa y produce más inseguridades jurídicas que certezas.

El aplazamiento de la renta será sin penalización ni devengo de intereses.

La renta aplazada se pagará al arrendador mediante su fraccionamiento en el plazo de dos años, incrementando la renta de los próximos 24 meses, contados a partir del fin del periodo aplazado. Entendemos que si lo que resta de alquiler del contrato es inferior a 24 meses el fraccionamiento se realizara en los meses que resten al vencimiento del contrato. En el caso de que haya prorroga de los contratos se aplicara el fraccionamiento también a las rentras prorrogadas con el tope de los 24 meses.

Este aplazamiento no se podrá solicitar sí previamente a la publicación de este Real Decreto Ley se hubiera llegado ya a un acuerdo de moratoria o reducción de renta entre arrendador y arrendatario.

El aplazamiento será obligatorio y automático bastando para su efectividad la mera solicitud del arrendatario, cuando el arrendador sea un gran tenedor.

Parece que, en el resto de los casos, cuando el arrendador no sea un gran tenedor, el aplazamiento será efectivo si hay acuerdo. Entendemos que el arrendatario podrá hacer la solicitud basándose en este artículo pero el arrendador no está obligado a aceptar. Esta medida, por tanto, en el fondo no añade nada nuevo a la situación actual. Siempre se puede modificar el contrato de alquiler si es por mutuo acuerdo. El arrendatario está en su derecho de solicitar al arrendador en cualquier momento ésta o cualquier otra modificación que estime oportuna. Por tanto, norma, salvo en el caso de los grandes tenedores, no vienen a añadir nada nuevo a la normativa aplicable.

Así, son Grandes Tenedores los arrendadores que sean una empresa o entidad pública de vivienda o que el arrendador sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2 .

Si se llega a los acuerdos anteriores, se podrá disponer de la fianza para poder servir como pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de renta. En este caso, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año, o en plazo que reste hasta la finalización del contrato, si este es inferior al año.

Esta segunda opción tampoco queda del todo clara en qué supuestos es aplicable. Entendemos, dada la ubicación del párrafo en el articulado, que solo es aplicable en el caso de arrendadores que no sean grandes tenedores. Pero esto no queda claro del todo según la redacción del párrafo. En todo caso, es necesario el acuerdo entre las partes, no cabe la utilización unilateral de esta medida.

Quienes pueden solicitar esta medida, este aplazamiento.

Autónomos y Pymes que cumplan los siguientes requisitos.

Autónomo:

* Que estuviera afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma, el 14 de marzo.

* Que su actividad haya quedado suspendida con ocasión del Real Decreto del Estado de Alarma.

* Caso de que su actividad no haya quedado suspendida, que acredite una reducción de su facturación del mes natural anterior al que haga la solicitud al menos en un 75% de la facturación media mensual del trimestre del año anterior al que pertenece el mes de la baja de la facturación.

Pyme

* Que durante los durante dos ejercicios consecutivos reúna dos de las las siguientes condiciones:

            - Que el total de las partidas del activo no supere los 4.000.000,00 €

            - Que el importe neto de su cifra de negocio anual inferior o igual a 8.000.000,00 €.

            - Que el número medio de empleados no sea superior a 50.

* Que su actividad haya quedado suspendida con ocasión del Real Decreto del Estado de Alarma.

* Caso de que su actividad no haya quedado suspendida, que acredite una reducción de su facturación del mes natural anterior al que haga la solicitud al menos en un 75% de la facturación media mensual del trimestre del año anterior al que pertenece el mes de la baja de la facturación.

En resumidas cuentas, esta medida sólo resultará efectiva cuando el arrendador sea un gran tenedor porque la moratoria resultará automáticamente aplicable por la mera solicitud del arrendatario. En el resto de los casos, como hasta ahora, se estará a lo que puedan acordar las partes con buena voluntad.



By: Javier Peribáñez | Publicado 22-04-2020 | Jurídico

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